Comment améliorer la rentabilité locative de son bien immobilier ?

Dans un contexte de hausse du prix des logements, couplé à l’augmentation de la taxe foncière, de hausse des charges de copropriété qui ne sont pour le moment pas prêtes de s’arrêter, mais aussi de l’instauration du label RE2020 (pour les logements neufs ou rénové à partir de 2021), en réponse à la situation environnementale actuelle, il s’avère difficile de continuer à dégager un rendement locatif conséquent. Alors, quels sont les leviers existants en 2021 permettant de faire augmenter son rendement locatif ?

Je vais vous expliquer comment réussir à optimiser son rendement locatif en limitant les dépenses engagés et comment optimiser le rendement locatif de son bien grâce aux recettes.

Optimiser la rentabilité de son investissement locatif

Gérer soi-même la gestion locative de son logement

Faire appel aux services d’un administrateur de biens professionnels permet de s’assurer une certaine garantie financière et l’assurance de percevoir chaque mois une somme équivalente à un loyer, mais cela a un coût. En effet, un administrateur de bien professionnel demandera généralement l’équivalent en € de 1 à 2 mois de loyer par an pour s’occuper de la gestion locative du bien immobilier pour le compte du propriétaire-bailleurs. L’alternative à ce coût assez conséquent est de s’acquitter soi-même de la gestion du logement en essayant de réduire au maximum les dépenses engagées. En effet, il existe aujourd’hui des sites (comme leboncoin) et des logiciels (comme Gererseul) qui permettent de faciliter la gestion de vos biens immobiliers de manière gratuite. Ainsi, il est désormais possible de bénéficier, en temps réel, du suivi des loyers, du montant des dépenses (charges ou encore des travaux), et d’une aide pour la comptabilité et votre déclaration des revenus aux impôts. En revanche, si vous vous trouvez dans l’impossibilité de pouvoir vous rendre sur le lieu de l’habitation, il existe également des organismes qui permettent de déléguer, à moindre coût, certaines taches qui requièrent une intervention physique comme l’état des lieux ou la remise des clés.

Diminuer les charges communes

De façon à pouvoir avoir la main mise sur le coût engendré par les charges inhérente à la gestion du bien, il est préférable d’éviter les charges communes à l’immeuble. Bien qu’elles puissent s’avérer bénéfiques, notamment dans le cadre d’une copropriété gérée par un syndicat, il est conseillé de gérer seul les charges du bien de façon à ne pas dépendre des autres logements, notamment en ce qui concerne le chauffage puisque la mise en place d’un système individualisé vous permettra de réduire le coût engendré pour se chauffer.

Bien choisir son régime d’imposition

Avant de vous lancer dans la location de votre bien, il est primordial de comparer le coût de vos impôts fonciers en fonction du régime fiscal auquel vous êtes soumis, tout ceci dans le but d’estimer quelle sera le type d’imposition qui sera le plus avantageux pour vous.

Dans le cadre de la location de bien immobilier il y’a deux régimes particuliers qui ressortent : le régime micro-BIC ainsi que le régime réel. Le régime micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % sur les recettes locatives et facilite les déclarations administratives. Le régime réel, quant à lui, présente des avantages non-négligeables qu’on ne retrouve pas avec le micro-BIC. Mais le régime réel s’avère être plus complexe au niveau administratif puisqu’il requiert la tenue d’une comptabilité, ce qui induit bien souvent l’intervention d’un expert-comptable.

Changer d’assurance

Estimer le coût des autres assurances d’habitation et de loyers impayés peut s’avérer une bonne alternative pour faire diminuer les coûts.

Négocier son prêt ou moduler le paiement des échéanciers

Historiquement, les taux d’intérêts pour les emprunts n’ont jamais été aussi bas. Il peut alors être intéressant de renégocier son prêt à un taux plus faible ou alors de racheter un crédit à un taux plus attractif. Cela ne vous fera pas gagner de l’argent sur le moment, mais cela vous permettra d’éviter d’en engager davantage lors des futurs paiements des mensualités. De plus, il vous sera possible d’espacer les échéanciers à votre guise une fois qu’une certaine partie du prêt aura été remboursée.

Apporter de la valeur ajoutée à son bien

Afin de limiter les dépenses engagées, mon conseil portera sur la rénovation des logements. En effet, garder son logement en état nécessite de faire régulièrement des travaux d’entretien et si besoin, de rénovation. Un logement bien conservé vous permettra de bénéficier d’un rendement locatif de manière régulière et pérenne. De plus, il est possible de bénéficier de réduction d’impôt dans le cadre de travaux de rénovation ou de réhabilitation du logement que vous pourrez par exemple déduire de vos revenus fonciers si vous êtes imposé avec le régime réel.

Optimiser son rendement locatif

Changer le loyer

Sauf dans certains cas, comme dans le cas de la mise en location d’un logement Pinel en zone tendu, plafonné à un certain prix, le propriétaire du logement a le droit de fixer le prix qu’il souhaite instaurer comme loyer et est en droit de le majorer ou de l’enrichir chaque année dans la limite de 2 % imposé par l’indice de référence des loyers de l’INSEE. Un logement en excellent état dans un quartier où la demande locative est élevée vous assura d’une part de percevoir des loyers à un bon prix, et d’autre part de limiter au maximum la vacance locative. À noter également qu’il faut bien prendre en compte dans la hausse des prix du loyer la hausse du coût des charges comme mentionnées précédemment.

Passez votre logement en colocation

Autrefois vues d’un mauvais œil, les colocations sont aujourd’hui une alternative envisageable pour augmenter la valeur du rendement locatif de son bien. En effet, les colocations sont désormais plébiscitées par les étudiants et les jeunes qui débarquent sur le marché du travail en raison du cadre social propice aux rencontres et du prix du loyer relativement accessible. À noter également que chaque colocataire est responsable de sa part de loyer, ce qui permet d’assurer des revenus constants mais aussi de permettre d’éviter la vacance locative dans le cas ou un occupant décide de s’en aller ou bien qu’un locataire ne soit pas en mesure de payer le loyer.

Louer votre logement meublé

Si vous louez actuellement votre logement nu, il peut être judicieux de songer à le meubler pour le louer. Certes, la location meublée peut s’avérer plus contraignante puisqu’elle induit en général plus de turnover des locataires, en revanche elle permet d’engranger davantage d’argent puisque les loyers sont en moyenne 20% plus élevées que les locations nues. En addition, la location meublée bénéficie d’avantages fiscaux, en particulier à travers le régime réel, qui permet d’amortir le coût des équipements des logements par exemple.

Cibler la location saisonnière

C’est la solution qui permet d’optimiser au maximum la vacance locative est d’arriver à maximiser les recettes, en particulier dans les petits appartements et studio destinés aux étudiants. Ces appartement vont se retrouver en situation de vacance locative pendant l’été, la location saisonnière est donc à privilégier. Certes, effectuer des locations à la journée ou à la semaine requiert davantage d’implication et un entretien régulier du logement, mais ces actions permettent d’améliorer la rentabilité de son bien de 10% en moyenne. De plus, outre le fait que la dégradation du bien est moindre en location saisonnière, l’avantage non négligeable de ce mode de location est qu’il permet d’éviter les risques d’impayés ! En effet, les locataires paient leurs séjours en amont de la remise des clés. Ainsi, le propriétaire n’a plus de préoccupation à se faire et peut également se permettre de résilier son assurance loyers impayés.

Acheter un bien immobilier neuf : les pièges à éviter

pinel

La loi Pinel a permis de favoriser la vente de biens immobiliers neufs. Sa reconduction après trois ans d’activité permet de maintenir cette croissance favorable.
Cependant, malgré ses nombreux avantages, l’achat d’un bien neuf peut aussi devenir un cauchemar. Voici quelques conseils pour éviter les mauvaises surprises.

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L’extranet copropriétaires : kesako?

extranet

Gérer un bien immobilier relève d’une tâche exténuant et parfois les oublis surviennent. Avec  un logiciel immobilier, le suivi est bien plus contrôlé et les rappels arrivent à temps pour les loyers impayés ou autres sujets de la même envergure. Aussi, avoir un extranet copropriétaires s’avère être d’une grande aide. De plus, depuis le 1er janvier 2015, la loi ALUR exige que chaque propriétaire d’un bien en copropriété ait un espace propre à lui. Ce dernier permettra à chaque parti de consulter les documents qui sont nécessaires à la bonne gestion de la copropriété. Mettons le zoom sur le logiciel immobilier en premier lieu pour comprendre ce qu’est l’extranet copropriétaire.

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HomeByMe: modélisez votre chez-soi en 1 clic

Encore une nouvelle corde à l’arc de Dassault Systèmes. HomeByMe logiciel gratuit de modélisation 3D vous propose de créer ou reproduire votre chez soi! Même si l’application web est gratuite et super intuitive, elle n’en reste pas moins performante. L’entreprise avait l’habitude de développer des logiciels B2B. Avec HomeByMe, Dassault souhaite conquérir toute la chaîne de valeur dans le secteur de l’immobilier. Du professionnel au particulier.

Bon départ

L’application web est désormais en ligne depuis un peu plus d’un an, et c’est un réel succès. Elle enregistre déjà plus d’un million de création! 3DVia (la filiale commercialisant cette web app) a déjà réussi a nouer de précieux partenariat. De grandes agences immobilières comme Foncia ou LaForêt sont déjà de la partie.

Quel avenir pour la plateforme?

Avec les nouvelles technologies, il est possible de sans cesse repousser les limites. En associant cette nouvelle plateforme à la réalité virtuelle, les possibilités sont infinies. Les particuliers ou professionnels pourraient modéliser leur appartement sur HomeByMe et le visiter dans la foulée grâce à un casque de réalité virtuelle. Imaginez acheter un logement neuf sur Paris, pas encore construit, mais déjà visitable. Bref de quoi faire rêver les technophiles.