À l’heure où le marché immobilier se rééquilibre, certaines villes moyennes tirent leur épingle du jeu et affichent des rendements locatifs bruts bien supérieurs à la moyenne nationale. Cette performance s’explique par la combinaison de prix d’achat modérés, de loyers en hausse, d’une demande locative soutenue, notamment chez les étudiants, et d’une stabilisation progressive des taux d’intérêt. Mais la prudence reste de mise : un rendement brut élevé ne garantit pas un rendement net optimal. Vacance locative, dépréciation du bien, coûts d’entretien ou de rénovation peuvent peser sur la rentabilité réelle.
Vous songez à investir dans la pierre sans savoir où placer votre capital ? Tour d’horizon des cinq villes françaises qui offrent les meilleurs rendements locatifs à la fin 2025.
Un marché locatif redevenu favorable aux investisseurs
Rentabilité locative à la hausse : une dynamique nationale
En 2025, la rentabilité locative brute moyenne en France atteint 5,2 %, contre 4,6 % trois ans auparavant selon le palmarès Meilleurs Agents des villes françaises où investir en 2025. Cette progression reflète un double phénomène : un ajustement à la baisse des prix immobiliers (-4,9 % depuis 2022) et une hausse soutenue des loyers. Ce contexte rend à nouveau attractifs des territoires où les investisseurs s’étaient retirés ces dernières années.
Des loyers en progression, moteurs de rendement
Les loyers ont progressé de +8 % depuis juillet 2022. Cette inflation locative est particulièrement visible dans les villes moyennes où l’offre reste limitée. Les étudiants, jeunes actifs et fonctionnaires renforcent la demande et contribuent à la tension du marché, créant un environnement propice aux investisseurs cherchant du rendement.
Grandes métropoles : des rendements désormais en retrait
Si Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice continuent d’incarner des valeurs sûres pour la stabilité patrimoniale, leurs rendements bruts sous 5 % peinent à séduire ceux qui visent un retour sur investissement rapide. Les prix d’achat y restent trop élevés par rapport aux loyers perçus. Cette tendance pourrait perdurer tant que l’écart prix/loyers ne se réduit pas.
Top 5 des villes les plus rentables en 2025
Selon les classements de SeLoger et Meilleurs Agents, certaines villes sortent du lot grâce à un triptyque gagnant : prix au m² bas, loyers dynamiques et risque économique local maîtrisé (vacance et dépréciation).
1. Mulhouse : carrefour industriel et opportunité transfrontalière
À la frontière suisse et allemande, Mulhouse capitalise sur un bassin d’emploi industriel et transfrontalier solide. Avec un prix moyen de 1 377 €/m² et des loyers autour de 13 €/m², le rendement brut grimpe à 11,3 % fin 2025. Salariés locaux et frontaliers entretiennent une demande stable, transformant Mulhouse en tête d’affiche pour l’investissement locatif.
2. Saint-Étienne : ville universitaire en reconversion
À 60 km de Lyon, Saint-Étienne reste marquée par son passé industriel mais s’est repositionnée autour des services, du design et de l’enseignement supérieur. Le prix moyen est de 1 200 €/m² pour des loyers à 11 €/m², soit un rendement brut de 11,0 %. La présence étudiante et les petits loyers soutiennent la demande, mais l’investisseur doit cibler des quartiers attractifs (centre-ville, Cours Fauriel) pour optimiser son taux d’occupation.
3. Châlons-en-Champagne : petite préfecture mais gros rendements
Dans la Marne, Châlons-en-Champagne propose un T2 de 40 m² autour de 60 880 € loué environ 462 €/mois, soit un rendement brut de 9,1 %. Préfecture et ville administrative, elle attire fonctionnaires et jeunes ménages. Le marché reste toutefois étroit : la sélection du quartier et la qualité du bien sont essentiels pour éviter la vacance.
4. Limoges : stabilité provinciale et présence étudiante
Capitale de la Haute-Vienne, Limoges combine activité économique diversifiée et population étudiante importante. Le prix moyen est de 1 611 €/m² pour des loyers moyens de 10 €/m², soit 7,4 % de rendement brut. Les petites surfaces meublées se révèlent particulièrement performantes, offrant un bon compromis entre rentabilité et stabilité.
5. Perpignan : attractivité méditerranéenne et demande soutenue
À proximité de l’Espagne et de la Méditerranée, Perpignan profite d’un climat ensoleillé et d’un marché mixte (étudiants, saisonniers, actifs locaux). Les prix moyens sont de 1 923 €/m² pour des loyers d’environ 11 €/m², soit un rendement brut proche de 6,9 %. La sélection de quartiers proches du centre ou de l’université permet de sécuriser la demande et limiter la vacance.
Les villes à surveiller selon les stratégies d’investissement
Fin 2025, les villes moyennes et universitaires restent les meilleures options pour viser un rendement élevé, avec Mulhouse et Saint-Étienne à environ 11 %. Metz, Le Havre ou encore Grenoble offrent également des opportunités grâce à leurs prix modérés et leur demande locative stable.
Pour autant, la rentabilité nette dépend du financement, des charges, de la fiscalité et du risque de vacance. L’investisseur doit donc analyser finement le marché local et adopter une vision long terme pour sécuriser son placement.